27e Observatoire du Crédit Immobilier Meilleurtaux.com

 

Des taux qui atteignent des records mais des marges bancaires qui se resserrent ;

 

Toujours pas de raz-de-marée sur la renégociation de l’assurance emprunteur malgré « Bourquin » ;

 

L’attractivité des grandes villes se confirme de manière très disparate ;

 

La faiblesse du taux d’usure : une vraie menace pour l’accessibilité à l’emprunt.

 

Paris, le 09 octobre 2018 – Après deux années exceptionnelles, 2018 devrait finalement être un bon cru. Dans ce contexte toujours dynamique mais plus incertain, Meilleurtaux.com présente son 27ème observatoire du crédit immobilier.

 

Les records de taux atteints

 

« Après un début d’année relativement stable, les taux des crédits ont baissé légèrement à partir du mois de juin permettant d’atteindre les précédents records d’octobre 2016. Cependant, force est de constater que les marges des banques se resserrent et qu’à mi-octobre, les banques sont plus en ligne avec leurs objectifs commerciaux qu’elles ne l’étaient durant l’été », explique Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.com. «  Aussi, elles consentent toujours des efforts notables sur les taux avec des décotes importantes mais clairement plus pour les meilleurs profils », ajoute-t-elle.

 

Par ailleurs, l’intérêt pour l’immobilier est resté élevé lors des 9 premiers mois de l’année avec +21% de dossiers de crédits immobiliers déposés (« chauds » et « froids ») mais en revanche les demandes avec compromis signé sont en baisse de 10% par rapport à la même période l’an passé.

 

Concernant les conditions d’octroi, elles restent globalement identiques et la braderie sur les taux continue. Cependant, si les banques sont toujours prêtes à faire des efforts, il est aujourd’hui difficile pour elles de « descendre plus bas » et les fortes décotes sont plus concentrées sur des profils plus ciblés.

 

 

 

Retour au point le plus bas : des acheteurs potentiels aux revenus moins élevés

 

 

« La capacité d’emprunt a retrouvé son point le plus haut. Pour un même emprunt, les revenus nécessaires ont diminué de 30% en 10 ans. La capacité d’emprunt n’a presque jamais été aussi élevée, exception faite d’octobre 2016 », note Hervé Hatt, Président de Meilleurtaux.com. « En 10 ans, les revenus nécessaires ont, pour un emprunt de 200 000€, baissé de plus de 1000€ ! », poursuit Maël Bernier.

 

Les demandes de renégociation de retour

 

Il est par ailleurs important de noter que cette situation exceptionnelle de financement à bas coût a relancé la demande des renégociations de crédit qui est à nouveau en forte progression avec +50% en septembre 2018 par rapport à septembre 2017. Cela concerne 22% des demandes en 2018 et le gain moyen sur le coût du crédit s’élève à 16 000€.

 

Assurance emprunteur : pas de raz-de-marée « Bourquin »

 

« Nous constatons aujourd’hui un faible niveau de demandes : celles relatives à la résiliation ne représentent que 20% des demandes d’assurance et sont même en recul par rapport au 1er trimestre 2018 », remarque Hervé Hatt. « Plusieurs explications à ce chiffre » indique Maël Bernier : « Tout d’abord la méconnaissance encore forte du dispositif par les détenteurs d’un crédit. Deuxièmement, il y a finalement peu de traitement médiatique depuis l’effet d’annonce en janvier. Troisièmement, les banques n’ont pas réellement intérêt à informer leurs clients ; enfin le flou sur la date anniversaire ne permet pas aux détenteurs d’un crédit de savoir facilement quand débuter les démarches ».

 

Et pourtant les économies à réaliser sont notables :

 

Attractivité des villes : des progressions disparates

 

La demande de financement dans les grandes villes progresse de 19% par rapport à la même période l’an dernier. 30% de cette demande est concentrée sur Paris, Marseille arrive en seconde position avec 11% des demandes, suivie de Lyon 8%, Toulouse 7%, Montpellier 6% et Nantes 5%. Bordeaux n’arrive que 8ème du classement avec 4% des demandes « grandes villes ».

 

Les villes qui suscitent de plus en plus d’intérêt

 

 

Résultat : les villes moyennes aux prix encore peu élevés progressent fortement, les grandes villes se maintiennent, à l’exception de Bordeaux pour laquelle le phénomène semble s’essouffler, seule ville où la demande reste stable par rapport à l’année 2017.

 

Les risques liés à la faiblesse du taux d’usure

 

Rappelons tout d’abord ce que signifie « taux d’usure » : c’est le TAEG maximum auquel peut être consenti un prêt immobilier. Sont inclus le taux nominal du crédit, le taux de l’assurance du crédit, les frais liés à la garantie, les honoraires et autres éventuels frais de dossier.

 

Rappel des taux en vigueur au 1er octobre 2018

•       Prêts immobiliers à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 2,83%

•       Prêts immobiliers à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans : 2,85%

•       Prêts immobiliers à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 3,08%

•       Prêts relais : 3,25%

 

Le but est de protéger les emprunteurs contre les abus et les taux trop élevés. Or, depuis quelques années, ce taux d’usure ne cesse de diminuer et cela finit par produire l’effet inverse à savoir l’exclusion de certaines catégories d’emprunteurs, notamment les plus faibles revenus (ne bénéficiant pas des taux nominaux les plus bas), les personnes à risques (santé ou profession) et également les seniors, indépendamment de leur solvabilité. « Un effet double-peine et pervers qui va à l’encontre du but recherché : le taux d’usure excluant du crédit des emprunteurs parfaitement solvables. En voulant « protéger », on interdit l’accès au crédit », explique Maël Bernier.

 

(Exemples pages 17 à 21 de la présentation en pièce jointe)

 

Conclusion et prévisions

 

2018 restera un bon cru pour l’immobilier, les conditions d’emprunt exceptionnelles ayant très nettement contribué à soutenir la demande. Les banques ont consenti de gros efforts, multipliant les décotes et les produits longs notamment 25 ans. « Rappelons-le : un emprunteur capté aujourd’hui via son crédit immobilier, sera ensuite engagé pour plusieurs années de vie bancaire », souligne Hervé Hatt.

 

Dans les mois qui viennent, le marché va conserver son dynamisme, le marché restant sain notamment en régions et dans les villes moyennes, et l’achat se rentabilisant très vite au regard de la location.

 

« Les taux devraient donc rester sous la barre des 2% jusqu’à la fin du premier trimestre 2019, et s’ils venaient à remonter, cela serait progressif », conclut Maël Bernier.